每日新聞摘要
每日新聞摘要 09.05.24
2024-05-09
(明報)內地券商120萬租亞皆老街舖王 呎租522元疫後區內新高 超服裝店短租逾兩倍 內地品牌續攻港，由資深投資者黎永滔持有的旺角亞皆老街一個單邊舖，自內地龍頭金行老鳳祥爆疫後2021年離場後，一直未能覓得長租客，近3年來一直只能以短租形式將舖位出租，近期該舖終獲內地證券商以約120萬元承租，租期3年，雖然仍較老鳳祥2015年前高峰時月租220萬元低約四成半，惟仍遠較對上服裝店短租高出逾兩倍，呎租高見522元，創疫後區內呎租新高。 上述商舖位於亞皆老街67至69號地舖連閣樓，屬於旺角市中心，除鄰近新之城和港鐵旺角站出口，亦鄰近由東方棕泉或有關人士，今年初以約200萬元、呎租約80元水平承租的旺角亞皆老街約2.5萬方呎5層巨舖，人流極旺。黎永滔回覆本報查詢時表示，商舖新租戶為內地證券商，以月租約120萬元承租，租期3年至2027年，折合呎租約522元，是該商戶在港首次開設店舖。他坦言，原本一直計劃重建項目，不過有租客出價不錯，個人亦很滿意，故暫時將商舖出租。 黎永滔：舖市見底 料歐美品牌接力 展望商舖市場，黎永滔認為，市况已見底，不少中資公司到港租用商舖，不僅是餐飲租戶，還有零售商戶如金舖、服裝店、鞋店等，預計暫以內地品牌為主，待市場消化空置商舖一段時間後，歐美品牌將接力。黎又預期，整體商舖市道料明年初始會有較明確回升。 翻查資料，黎氏持有的商舖面積約2300方呎，曾由服裝品牌鱷魚恤租用多年，及至2015年，老鳳祥攻港時以月租高達220萬元搶租該舖成旗艦店，呎租957元。老鳳祥2018年續約時，月租已下調18%至180萬元，至2021年6月，受疫情影響，零售市道急挫，老鳳祥最終於2021年6月約滿離場。其後該舖輾轉由皇玥餅店、樓上燕窩及服裝店BELIEVE等短租。商舖目前丟空，而對上服裝店BELIEVE短租的月租為38萬元，若以內地證券商的月租120萬元計，即新租金較對上短租高82萬元或2.1倍，不過對比高位220萬元，仍低100萬元或45%。 低2015年老鳳祥月租220萬45% 事實上，近一年有不少內地券商以低價進駐一線街舖，如富途證券去年5月以月租約85萬元，租用尖沙嘴彌敦道96號地下及1樓作體驗店；另安信信託去年以月租約80萬元，租用同由黎永滔持有的銅鑼灣景隆街7號約4400方呎的全幢物業；而中信証券亦以月租20萬元租用尖沙嘴?麗購物大道地舖。 中大經濟系副教授莊太量分析，內地券商到港旨在吸納港人到內地投資或買賣股票，因為他們規模較龐大，不介意在拓展業務初期，以略高的成本吸納客戶，即使初期會微蝕亦能接受，因為他們的最終目的是進一步爭取市場份額。 (東方)二手轉靜 交投插水 屯門元朗月內挫四成 東涌僅9宗最淡 新盤低開搶客，各區二手交投靜上加靜。綜合市場資料，5月全港8個主要住宅地區買賣量，其中7個較上月同期回落，跌幅介乎約4.5至48.5%，屯門及元朗兩區均再挫逾四成，跌幅為各區中最顯著。而東涌二手市場本月仍暫錄個位數成交。 屯門二手市場本月暫錄約17宗買賣，較上月同期錄約33宗明顯放緩。美聯梁浩文表示，新盤減價，二手業主未有跟隨，交投因而減少。如同區豐景園3座低層8室，實用面積約309方呎，叫價308萬元，零議價下售出，呎價約9,968元。 御半山傳5年貶值29% 區內再錄蝕讓成交。市場消息透露，御半山2B座一個中層單位，實用面積約388方呎，減價至445萬元售出，呎價約11,469元。原業主持貨約5年，帳面貶值約29%。同樣坐落西北區的元朗，5月暫錄約18宗二手買賣，較4月同期錄約31宗，按月大幅回落約41.9%。 撤辣後東涌二手交投爆升，本月暫錄9宗買賣，屬各區中最靜，較4月同期少約30.8%。美聯吳楚興稱，市區新盤平賣，吸走區內大批投資客，餘下只有用家入市，購買力轉弱。區內指標映灣園10座低層H室，實用面積約927方呎，剛以880萬元成交，屋苑呎價再跌穿一萬元。 嘉熙持貨6年蝕184萬 至於近月交投最旺的將軍澳二手市場，該行劉卓豪表示，本月暫錄約44宗買賣。資料顯示，與上月同期相比減少約26.7%。市場人士透露，日出康城LP10第2B座中層套三房單位，實用面積約880方呎，以1,368萬元售出，呎價約15,545元。單位不足3年帳面跌價約127萬元。 事實上，二手市場成交近期都集中為蝕本貨或平盤。中原徐家倫指，大埔白石角嘉熙錄本月首宗買賣，單位為5座高層A室，實用面積約463方呎，叫價約720萬元，議價後以628萬元沽出，呎價約13,564元。原業主於2018年6月以812.3萬元購入，持貨約6年帳面蝕約184.3萬元，或貶值約22.7%。 藍籌屋苑錄離奇低價個案。市場消息透露，鰂魚涌太古城一個連天台特色單位，實用面積約585方呎，市傳僅以約610萬元售出，呎價約10,427元，較同面積中層標準戶10年前做價，再低近40萬元。消息指，同層單位曾發生事故。 (東方)新盤概況：YOHO Hub II累收逾7000票 各區新盤出招力吸客源。新鴻基地產(00016)旗下元朗站The YOHO Hub II積極軟銷。新地代理總經理陳漢麟表示，項目過去6天已累接逾7,000張入票，按周六首輪發售210伙計，暫錄超額認購逾32倍。新地會董事總經理謝文娟稱，新地會會員購買該盤可獲1%售價折扣優惠。 壽臣山15號標售洋房2號 英皇國際(00163)等合作發展的壽臣山洋房項目壽臣山15號，上載最新銷售安排，落實周日起招標發售洋房2號，物業實用面積12,073方呎屬全盤最大，連花園及天台，附泳池及升降機。 市區餘貨盤減價潮持續，佳寧娜(00126)及宏達控股合作的長沙灣佳悅，昨修訂價單5號，調整3個高層單位的售價，計及折扣變動後，有開放式戶減價約3%，為實用面積201方呎的26樓C室，折實價331.2萬元。萬科香港發展的何文田VAU Residence，將6伙單位折扣率上調至最多38%，個別單位實際減價約18%，開放式戶折實價445.4萬元起。新價單周日起生效。 雨後周六推售59個單位 另外，星星地產旗下元朗雨後，本周六發售餘下所有兩房單位。該公司主席及首席執行官陳文輝稱，周六將推售59伙，折實價383.97萬至1,007.73萬元，當中新推的兩房戶呎價13,478元起。 (星島)中細價屋苑錄減價成交 近日樓市氣氛回升，部分用家亦積極外出睇樓尋覓「筍盤」，並以中細價樓主導，多區上車屋苑近日連環減價錄成交；當中天水圍嘉湖山莊一個2房戶放盤即日以401.8萬易手；另有年輕上車客獲父母資助首期斥415萬購屯門疊茵庭。 中原副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊賞湖居3座中層E室，面積448方呎，2房間隔，單位開價420萬放盤、即日獲用家議價18.2萬以401.8萬購入，呎價約8969元。 據了解，原業主於2010年以166.8萬購入，持貨14年易手，帳面獲利235萬，單位期內升值約1.4倍。 利嘉閣分行經理陳志偉指，屯門疊茵庭3座低層A室，面積376方呎，屬2房戶，新近累減65萬，以415萬沽出，呎價11037元。新買家為年輕人，獲父母資助首期上車。據了解，原業主2015年以378萬買入，持貨9年，是次沽出單位獲利約37萬或約9.8%。 嘉湖山莊放盤即日易手 中原分行經理蔡天賜指，粉嶺及上水區本月暫錄24宗成交，較上月同期增約3成，其中帝庭軒2座中層A室，面積419方呎，屬2房間隔，獲上車客議價64萬後，以456萬承接，呎價約10883元。據了解，原業主則於1999年以171萬購入，持貨25年轉手，帳面獲利約285萬或約1.7倍。 消息指，大埔翠屏花園B座中層1室，面積262方呎，屬1房間隔，單位開價以318萬放售，議價後減價38萬，以280萬易手，呎價10687元；據了解，原業主於1986年以20.5萬購入上址，持貨38年易手，帳面獲利約259.5萬，單位期內升值約12.7倍。 美聯分行助理區域經理陳少鴻稱，馬鞍山錦豐苑A座中層4室，面積約536方呎，採2房設計，獲區內客議價後以418萬（居二市場價）承接，呎價約7799元。據了解，原業主2015年以353萬（居二市場價）購入，持貨9年轉手，帳面獲利65萬或約18.4%。 帝庭軒議價64萬成交 港置分行首席聯席董事曾家輝透露，長沙灣宇晴軒5座高層D室，面積454方呎，屬2房間隔，單位以760萬放盤，議價後減價40萬，獲首置客以約720萬承接，呎價約15859元。據了解，原業主於2009年7月以約298萬購入，持貨15年易手，帳面獲利422萬或約1.4倍。 (星島)啟德新盤連環錄成交 啟德新盤持續錄成交，當中會德豐地產旗下MONACO MARINE，昨日連錄3宗成交，合共套現約3094萬。 MONACO MARINE沽3伙 昨日售出的單位，包括1B座31樓F室，面積435方呎，2房開放式廚房間隔，成交價1106.1萬，呎價25428元，據悉買家購入單位將作自住用途。項目低座B座3樓D室，面積337方呎，1房開放式廚房間隔，成交價884.8萬，呎價26255元，據悉買家投資客，購入單位將作出租用途。 此外，1B座16樓E室，面積449方呎，2房開放式廚房間隔，成交價1103.3萬，呎價24572元，據悉買家來自內地，購入單位主要是為兒子將來赴港升學做好準備。 恒基旗下同區HENLEY PARK，昨日亦錄成交，1A28樓A室，面積937方呎，透過招標方式以3293.3萬易手，呎價約35147元。 另外，信和旗下新盤昨日亦錄得4宗成交，合共套現逾4500萬，其中將軍澳日出康城凱柏峰III沽出2伙，吸金逾2480萬，包括3A座33樓B室，面積719方呎，成交價1240萬，呎價約17246元，以及3A36樓B室面積同為719方呎，成交價1244.9萬，呎價約17384元。 西九龍維港匯維港匯III第2座29樓E室，面積525方呎，以1408.91萬成交，呎價約26836元。 (星島)地監局雙管齊下劏房租管達致雙贏 政府為保障劏房租戶，於2022年實施「劏房租務管制條例」，推出多項規定，包括租期為「2+2」即合共4年，加租不能超過10%，電費及水費必須實報實銷等。為了讓地產代理對法例有進一步認識，地產代理監管局雙管齊下，除了到地產代理商舖進行實地巡查，向代理加強教育外，並推出「地產代理良好處理劏房租賃約章」，鼓勵業界承諾遵守指引，讓劏房租戶獲得保障，達致雙贏。 地產代理監管局主席蕭澤宇接受《星島》訪問時表示，劏房租戶大部分是基層人士，他們可能因為工作太忙的緣故，未必對新法例有所認識，故地監局於政府推出劏房租管後，已即時向業界發出指引，要求遵守新法例。截至今年3月底，該局共接獲16宗投訴，其中9宗因投訴人未能提供進一步資料而無法跟進，餘下7宗投訴仍在調查中，暫時未有結果。 其中4宗投訴，涉及地產代理沒有遵從地監局指引，如沒有就租約安排打釐印費。蕭澤宇指，有代理對新法例仍不清楚，以為釐印費是業主及租戶各付一半，但新例規定需要由業主負責。 租約「2加2」不能單方面終止 另有投訴涉及未有處理好臨時租約，蕭澤宇指，仍有部分代理以為租約是一年生約、一年死約，但根據劏房租務管制規定，租約是「2加2」，即兩年加兩年最少4年，期間單方面不能終止租約，且加租不能超過10%，惟被投訴的代理沒有按照指引執行，或沒有向租客說清楚，亦屬違法。 為了進一步對業界加強監管，蕭澤宇表示，地監局去年到地產代理商舖進行實地巡查，達345次，如果以工作日數來說，差不多是每天超過一次。蕭說：「我們進行巡查，不是去責備他們，更着重是教育，如向代們派發傳單，講解新法例，提醒他們必須遵從新指引，知道有甚麼地方需要注意，否則可能被紀律處分。」單是今年首3個月，地監局已進行52次實地巡查，數目絕對不少，希望讓前線地產代理提高警覺。 今年首3個月已巡查52次 此外，地監局去年亦與差餉物業估價署採取兩次聯合行動，走訪58間位於深水埗及旺角的地產代理商舖，達致先教育、後執行法例的理念。 為了鼓勵業界遵從指引，地監局再行多一步，於2023年9月推出「地產代理良好處理劏房租賃約章」，迄今有105間地產代理商舖簽署。蕭澤宇表示，此舉是希望於接獲投訴前，讓代理適應新指引，一步步去做，如處理租約時要注意的地方，而簽署約章的商舖外亦可張貼一張「認證」，代表該代理商舖承諾主動執行指引，有甚麼要做，有甚麼不可以做，而劏房租戶看到「認證」，有信心找這些商舖處理租約。 105間代理商舖簽署約章 地產代理主要都是依照業主及客戶的指示行事，但蕭澤宇提醒地產代理不可以協助劏房業主作違反劏房租管條例下的罪行，若地產代理協助業主違反該條例，不但業主會被檢控，地產代理亦有機會負上刑事責任。 因應劏房租戶面對的困難，蕭澤宇曾以市民身份親身到深水埗及旺角的劏房了解，他表示，租戶除面對不適切的居住環境，亦不清楚法例保障，有租戶一聽到有人拍門，已表示「係咪要我搬走」，反映他們經常擔心被逼遷，地監局希望公眾及租戶多了解新法例，清楚保障機制，有需要時可向地監局查詢。 (星島)競爭行為新指引最快下月推出 競委會去年底入稟控告大型地產代理公司違反《競爭條例》，涉及「合謀定價」，地產代理監管局主席蕭澤宇表示，地監局最快下月就前線代理的競爭行為推出新指引，提醒業界避免誤墮法網。他透露，新指引將提示地產代理，須自行決定向客戶收取的佣金百分比，以及地產代理之間不可以協定任何佣金數字妨礙競爭；同時，新指引亦會順帶涵蓋有關購買住宅樓花佣金回贈的執行方法等，避免爭議。 代理之間不可協定佣金 蕭澤宇指，2015年推出的《競爭條例》涵蓋各行各業，規定任何服務提供者都不可以協定收費，而地監局亦於2016年向業界發出指引，讓前線地產代理了解《條例》內容。他表示，消費者選擇服務時會考慮多項因素，包括地產代理的經驗、誠信、服務態度，及提供的資料是否全面等，而價錢亦是一大考慮因素，「如果有代理夾過，話我最多畀幾多回佣你，我至少保留幾多佣金，就剝奪咗消費者的選擇因素。」 他又指，由地監局設立劃一佣金同樣違背自由競爭，「任何由我們決定或提議的佣金百分比都違反《競爭條例》，所以一定唔會做。」目前，地監局已經向業界溝通，並就新指引的安排諮詢競委會。另外，新指引亦會針對樓花佣金回贈添加一些條件或提醒，避免執行時出現爭拗。他強調，任何指引都須與時俱進，「尤其是地產牽涉金額大，買賣樓宇可能一世人只有幾次，一定要保障好消費者權益。」
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。